究竟是什么力量，讓房價在強大的宏觀調(diào)控壓力下堅挺依然，成為困擾大家生活的“迷局”？未來，東莞房價又將走向何處？連日來，記者試圖在多方調(diào)查采訪中，尋找問題的答案。

坐落在黃旗山腳下的新世紀豪園第一居，現(xiàn)如今湖邊的觀景洋房大約賣到2.4萬元／平方米。在很多二手中介人的概念里，這里的洋房價格大約已達到城區(qū)二手洋房的最高價。新世紀豪園第一居是2003年的樓盤，至今正好十年。

當初，購買這個樓盤的基本都是本地人，價格大約3000多元／平方米，好點的5000－6000元／平方米。10年過去，該樓盤在二手市場的價格整體已經(jīng)翻漲了4倍多。其實，這只是東莞樓市十年變遷的一個縮影。

7月 15日，東莞市統(tǒng)計局發(fā)布《2013年6月份東莞市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售情況》。6月，東莞市商品房均價每平方米漲了656元，達9274元/平方米，比5月份漲7.61%，同比增長15.95%。

2003年東莞地產(chǎn)開始新歷程，2007年達到高峰。之后，與政策調(diào)控一路糾纏。在這起伏當中，東莞房價十年間漲了3.6倍以上。

房價上漲見證時間的力量

樓市起起伏伏，唯有房價上漲是這十年不變的事實。

10年間，東莞房價一路起伏前行，也讓許多躍躍欲試卻又苦于囊中羞澀的人增多。10年前20萬能一次性付款購買莞城中心區(qū)中戶型，而現(xiàn)在卻難以繳付中心城區(qū)兩房首付。

10年過去，新世紀豪園第一居在二手市場的價格已經(jīng)翻漲4倍多。對于其中原因，金信聯(lián)行置業(yè)公司工作人員曾月明說，主要是地段、無敵景觀以及房源的稀缺。

他透露，買家一般是在莞的商人，在他們看來，住這里是一種身份的象征。還有一個不可忽視的原因是，黃旗山，“這里被稱之為東莞的龍脈所在。”

曾月明說，房源的稀少讓價格從沒跌落過。但與價格的堅挺和節(jié)節(jié)攀升相對應的是，樓盤的放盤量非常小。

曾月明回憶，在他負責東城中心片區(qū)的時間里，該樓盤在他們中介只成交了一套房。而每年房源只有7－8套左右。如果再精確到“樓王”景觀房，每年只有2－3套。

曾月明的說法，得到新世紀豪園第一居業(yè)主楊愛萍的認同。

楊愛萍2003年在新世紀豪園第一居買了一套房子，當時房價是每平方米3500元，而根據(jù)金信聯(lián)行市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2004年到現(xiàn)在，新世紀豪園第一居的均價為7000-20000元。

說到這個數(shù)據(jù)，楊愛萍嘿嘿一笑，“就像在股市抄到底了，其實這是運氣，還有就是時間的力量。”

說起這十年的房價變化，楊愛萍回憶，2003年，東莞洋房價格普遍在3000元/平方米左右，那時東城是房地產(chǎn)的主力市場，有幾個項目已定價在5000至6000元/平方米，而南城還比較荒涼。

楊愛萍說，到了2004年，中信陽光澳園調(diào)價，東莞房價開始上漲。之后，其它小區(qū)也開始漲，新世紀豪園自然跟著漲，就這樣一路上漲；2008年由于金融危機，房價曾有過下跌。

樓市在起伏中前行

從1999年到2003年，東莞房價一直未突破3000元，用東莞房協(xié)秘書長陳駿良的話說，那是東莞房地產(chǎn)舉步維艱的一段歲月，極少有人看樓。那時的熱盤“東泰花園”，價格是1000-3000元/平方米。

記者從東莞中原市場研究中心拿到一份報告，清晰地勾畫了東莞房價的十年歷程：

2003年以來，萬科、富通等外來品牌開發(fā)商陸續(xù)進駐東莞，其成熟的開發(fā)營銷模式，將持續(xù)多年、“雷打不動”的房價提高到一個新的高度。

“五年見新城”的東莞造城運動在2004年初現(xiàn)成效，城市面貌大大轉變，也助推了東莞房價快速上漲。2004年東莞市商品房銷售均價為2660元/㎡，其中住宅銷售均價為2380元/㎡。

進入2005年，東莞房地產(chǎn)年施工面積首次突破1000萬㎡，創(chuàng)下有史以來新高，但商鋪供應數(shù)量過多，并且經(jīng)營狀況不佳，商業(yè)市場的銷售難以突圍。

2006年，國家進行密集的房地產(chǎn)政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，“90/70”政策應運而生，但總體而言“穩(wěn)”字當頭，市場仍處在上升通道中。

進入2007年，東莞樓市經(jīng)歷了前9個月的非理性上漲，在國家出臺房貸新政后投資需求下降并開始分化，樓市結構性調(diào)整跡象明顯，進入個盤分化階段。

2008年是極其不平凡的一年，冰災地震、奧運盛宴、金融海嘯、擴大內(nèi)需，內(nèi)外因素的共同作用使經(jīng)濟增長出現(xiàn)轉折性變化，房地產(chǎn)市場也舉步維艱，房價經(jīng)歷快速調(diào)整，全年東莞商品房成交量同比下降超過四成，普通住宅均價較2007年峰值已經(jīng)回落接近30%。

2009年為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府出臺相關政策刺激房產(chǎn)消費和投資，在市場消化利好政策后，房地產(chǎn)市場進入2009年初開始觸底回升，剛性需求集中釋放。

2010年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴厲的一年，中央各部委及地方政府不斷升級加碼的調(diào)控措施層出不窮，東莞樓市成交量呈現(xiàn)出“W型”趨勢，承接了2009年底樓市交投兩旺的良好勢頭。

2011年，作為樓市調(diào)控政策升級加碼的一年，全國樓市普遍由漲幅趨緩向價格下探穩(wěn)步推進，尤其是北京、上海、廣州、深圳等城市，降價風潮開始蔓延開來，反觀作為三、四線城市代表的東莞市場，雖然一樣受到緊縮貨幣政策的影響，但是“限購令”始終難產(chǎn)，在廣深限購需求外溢，通脹高企，投資渠道缺乏等因素影響之下，全年成交逆勢飄紅、獨樹一幟。

2012年經(jīng)過之前的幾次價格調(diào)整之后，市場底部逐級凸顯，持續(xù)采取“以價換量”的策略，迅速激發(fā)剛需購房者的熱情，并且借助央行降息的契機快速出貨，迎來一輪交投兩旺的行情。